Bất động sản qua một năm sóng gió

 Thu,24/02/2011 - 03:32:30 PM 

Năm 2010 chứng kiến nhiều phen thăng trầm của thị trường bất động sản với những cơn sốt cực độ rồi tụt dốc "không phanh" vào tháng 5 của thị trường Hà Nội, Tp.HCM tiếp tục trầm lắng kéo dài. Dấu ấn của thị trường bất động sản năm 2010 thuộc về phân khúc thị trường căn hộ chung cư giá rẻ. Đồng thời, những văn bản pháp luật quan trọng ra đời như Nghị định 71, Thông tư 16... cũng tác động rất lớn tới diễn biến của thị trường trong năm qua.

Vốn FDI vào bất động sản năm 2010 tiếp tục giảm sút so với 2 năm về trước. Cụ thể, năm 2008 đạt khoảng 23,6 tỷ USD, năm 2009 đạt 7,6 tỷ USD trong khi đến hết tháng 11/2010, vốn FDI vào bất động sản mới đạt 2,85 tỷ USD (trong đó 2,72 tỷ USD vốn đăng ký mới và 132 triệu USD vốn tăng thêm).

Vốn FDI vào bất động sản qua các năm

Bắc: thất thường, Nam: trầm lắng

Thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục là vấn đề chi phí vốn trong nước. Chủ đầu tư phải tìm các hình thức tài trợ vốn thay thế như chứng chỉ nợ công ty và phát hành cổ phiếu ra nước ngoài. Chi phí vốn cao cũng khiến cho người dân khó tiếp cận thị trường cho vay. Chính phủ phải thay đổi các mô hình tài trợ vốn để sớm triển khai các dự án hạ tầng công cộng lớn. Ngoài ra, lạm phát và vấn đề tiền tệ vẫn là mối quan tâm chính mà các chính sách công cần đề cập đến.

Thị trường nhà đất năm 2010 có diễn biến trái chiều nhau tại hai khu vực được xem là lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM. Điểm nhấn của mảng nhà ở năm nay, và cũng là khu vực có mức tăng giá mạnh nhất là một số dự án khu đô thị đang hoàn thiện khu vực Hà Đông, Hà Nội. Hầu hết đất nền các khu đô thị khu vực này đều có giá tăng gấp 2 -3 lần so với thời điểm cuối năm 2009. Chẳng hạn như Văn Khê giá giao dịch vào cuối năm 2009 khoảng trên 50 triệu đồng/m2, hiện lên 100 - 120 triệu đồng/m2, An Hưng, Dương Nội, Văn Phú, Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, Bắc 32… đều có mức giá tăng cao.

Thông tin Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội với tin đồn đặt trung tâm hành chính tại Yên Bài (mặc dù Đồ án mới chỉ triển lãm lấy ý kiến nhân dân, chưa hề được phê duyệt), đã khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua đất tại Yên Bài, Ba Vì đã vô tình đẩy giá đất tại đây tăng một cách chóng mặt. Trước đo, cuối năm 2009, đầu năm 2010, đất thổ cư tại đây vào khoảng 2,5 - 3 triệu đồng/m2, đến đầu tháng 5/2010 đã được đẩy lên 6 - 7 triệu đồng/m2. Đất trồng cây lâu năm được mua theo sào (360m2/sào) với giá từ 50 - 70 triệu đồng/sào, tuy nhiên vào thời điểm tháng 5/2010 đã lên đến 200 triệu đồng/sào. Sau khi có nhiều ý kiến, cụm tư trung tâm hành chính được sửa lại thành khu đất dự trữ sau năm 2050 xây một số cơ quan của Chính phủ thì "bong bóng" đất nơi đây đã xì hơi, với mức giảm đến 70%.

Có khoảng 750 đồ án, dự án thuộc địa phận tỉnh Hà Tây cũ liên quan đến Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô phải điều chỉnh quy hoạch để khớp nối. Điều này đã gây nên tình trạng chậm triển khai của các dự án, dẫn đến thiếu nguồn cung trong năm qua, giá đất được đẩy lên cao. Đến thời điểm hiện tại đã có 244 đồ án, dự án rà soát đợt 1 được tiếp tục triển khai xây dựng. Đợt 2 có 202 đồ án, dự án, trong đó có 176 dự án đầu tư phù hợp quy hoạch chung trong tổng số 398 đồ án, dự án phải rà soát (những dự án này tiếp tục được triển khai).

Trong khi đó, diễn biến của thị trường năm 2010 tại Tp.HCM ảm đạm, đặc biệt là phân khúc giá cao và ngay cả với mức giá được xem là trung bình. Tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ bán Tp.HCM đạt hơn 17.000 căn hộ, tăng 25% so với quý III/2010 và 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung thị trường thứ cấp đạt khoảng 55.000 căn hộ, tăng 8% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, đa phần là không bán hết, còn ứ đọng nhiều do cung không sát với cầu, giá còn ở mức cao, các căn hộ thuộc các dự án này đang phải cạnh tranh khá khốc liệt với nhau. Thực tế cho thấy nhiều dự án chỉ đạt 35 - 40% kế hoạch bán hàng, đặc biệt là các dự án căn hộ cao cấp.

Theo báo cáo quý IV/2010 của Savills Việt Nam, có khoảng 3.000 căn hộ đã được tiêu thụ trong quý này, giảm 30% so với quý trước và giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc giá rẻ vẫn là lựa chọn chủ yếu của người mua, với khoảng 63% tổng lượng bán, tương đương với 1.900 căn hộ được bán ra, có giá trung bình dưới 1.000 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý IV/ 2010 đạt 18%, giảm mạnh so với con số 36% của quý trước. So với tỷ lệ hấp thụ 26% của cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ quý này cũng thấp hơn hẳn.

Để bán được hàng mà không cần giảm giá, các chủ đầu tư đã tạo một cuộc đua hỗ trợ lãi suất theo nhiều kiểu khác nhau khá rầm rộ từ cuối quý III/2010, thời điểm thị trường bất động sản khu vực phía Nam ít có giao dịch. Ví dụ như khách hàng của dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương) chỉ phải trả 30% tiền mua nhà theo nhiều đợt, khoản vay còn lại chỉ tính lãi suất khi nhận nhà. Tháng 12/2010, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú (quận 2, Tp.HCM) cũng đưa ra chương trình tương tự, với mức hỗ trợ cao hơn. Khách hàng có thể vay tới 75% và chỉ trả lãi khi nhận nhà hoàn thiện. Người mua căn hộ dự án The Everrich 2 chỉ cần đóng trước 30% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi nhận bàn giao căn hộ vào năm 2013 với lãi suất 0% và không cần chứng minh tài chính.

Theo báo cáo chính thức Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với bất động sản xấp xỉ tăng trưởng tín dụng toàn ngành. Tính đến ngày 31/10/2010, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so với thời điểm ngày 31/12/2009, trong đó, tăng trưởng tín dụng nền kinh tế của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%. Ước đến hết ngày 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung bất động sản Hà Nội

Dần hoàn thiện chính sách và cơ sở hạ tầng

Sự "đổ bộ" của hàng loạt công trình giao thông lớn đã tác động mạnh tới cả thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Đại lộ Thăng Long đã hoàn thành vào đi vào sử dụng đúng dịp kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội. Đây được xem là con đường hiện đại và đẹp nhất Việt Nam, đã tạo động lực phát triển cho các dự án khu đô thị dọc tuyến đường này. Đường vành đai 4 được phê duyệt đầu tư góp phần thúc đẩy hàng loạt dự án dọc trục này như Nam An Khánh, Splendora, Tân Tây Đô, Phoenix Garden… Đường cao tốc Tp.HCM - Trung Lương được hoàn thành với thiết kế 8 làn xe, được xem là đường cao tốc đầu tiên dành cho ôtô. Từ Tp.HCM đến Tiền Giang với chiều dài khoảng 60km chỉ mất khoảng hơn 45 phút. Xa lộ Hà Nội được mở rộng từ 48m lên 113,5m, đến năm 2012 sẽ hoàn thành.

Ngoài ra, cả Hà Nội và Tp.HCM đang thúc đẩy nhanh việc đầu tư các dự án đường sắt đô thị (các tuyến metro) và các công trình đường cao tốc trên cao. Rất nhiều cây cầu lớn được hoàn thành tại Hà Nội và Tp.HCM và các địa phương khác: cầu Vĩnh Tuy được hoàn thành vào tháng 9/2010, hầm Thủ Thiêm vượt sông Sài Gòn vào tháng 9/2010, cầu Cần Thơ khánh thành cuối tháng 4/2010, cầu Nhật Tân đang xây dựng,…

Những chính sách pháp lý được ban hành trong năm 2010 bắt đầu tạo ra ảnh hưởng tích cực lẫn tiêu cực tới thị trường. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế cho Nghị định 90 trước đây. Dưới tác động của Nghị định này, năm 2010, thị trường bất động sản trầm lắng hơn do lượng giao dịch giảm. Các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân... gặp rất nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận Nghị định sẽ góp phần xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư, huy động vốn của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới; ổn định thị trường, ổn định an ninh trật tự tại các địa bàn xảy ra các "cơn sốt", chuyển nhượng đất đai không lành mạnh; định hướng phát triển thị trường lành mạnh và ổn định hơn.

Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng cũng được ban hành ngay trong năm 2010 để hướng dẫn chi tiết Nghị định 71. Điều đáng chú ý nhất đó là quy định về căn hộ chung cư mini tư nhân sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời khi giao dịch không phải qua sàn. Giá căn hộ chung cư mini đã tăng khá cao trong thời gian từ khi Thông tư có hiệu lực thi hành. Nghị định 69 về vấn đề giải phóng mặt bằng của Chính phủ mặc dù được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình trung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc... tăng cao. Điều đó đã đẩy giá bất động sản tăng cao hơn.

Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.

Nguồn cung bất động sản Tp.HCM

Sẵn sàng với biến động năm 2011

Bên cạnh đó, chính sách về phát triển nhà ở cho đối tượng xã hội đã nhận được những kết quả đầu tư và kinh doanh ấn tượng trong năm 2010. Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam, nhận định phân khúc thị trường này hứa hẹn sẽ có một cuộc bứt phá mới trong năm 2011. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay có khoảng 190 dự án nhà thu nhập thấp với số vốn gần 30.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô trên 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 170.000 căn hộ. Trong đó, có khoảng 37 dự án đã được khởi công xây dựng với số vốn đầu tư 3.600 tỷ đồng, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 64.000 người. Các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp (KCN) cũng đã có 24 dự án được khởi công với số vốn đầu tư trên 2.600 tỷ đồng, khi hoàn thành sẽ góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 125.000 lao động tại các KCN. Nhà ở dành cho sinh viên đã có 94 dự án được khởi công tại 28 tỉnh, thành phố với tổng số vốn trái phiếu Chính phủ 5.500 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, các dự án này sẽ đáp ứng chỗ ở cho 180.000 sinh viên trên cả nước...

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) Đoàn Nguyên Đức nhận định: "Thị trường bất động sản năm 2011 có thể sẽ rất ảm đạm trong quý đầu tiên. Bởi lẽ mức lãi suất 14% một năm không chỉ gây khó cho doanh nghiệp phát triển bất động sản, mà khách hàng cũng chẳng dám vay để mua nhà, khiến cho đầu ra bị nghẽn lại. Do đó, khó có viễn cảnh một thị trường tươi sáng vào quý I. Tuy nhiên, tôi vẫn kỳ vọng cuối quý II, đầu quý III, khung lãi suất sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn và bất động sản sẽ đổi sắc".

Đa số chuyên gia nhận định giai đoạn giao thoa giữa năm 2010 và 2011 là thời điểm cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc. Nếu tình trạng lạm phát tăng cao thì chắc chắn giá bất động sản cũng sẽ đội lên. Việc tăng giá này nhằm bù đắp sự thiếu hụt chi phí đầu vào chứ không phải tăng giá do thị trường có nhiều giao dịch. Chính vì vậy, căn hộ tầm trung vẫn là phân khúc chiếm ưu thế trong năm 2011.

Theo dự báo của Công ty Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản VietRees, trong 2 - 3 năm tới, vẫn sẽ có sự thiếu hụt lớn về lượng cung và những căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ duy trì được sức mua trên thị trường. Đơn cử như tại Tp.HCM, ước tính đến hết quý I/2011, tổng lượng cung căn hộ trung bình sẽ vào khoảng 23.500 căn hộ, trong khi mức cầu lên đến gần 75.000 căn hộ. Có thể nói, với lượng cung dồi dào, giá cả hợp lý, căn hộ trung bình và giá thấp đang mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu thực sự. Và điều đó có nghĩa là các chủ đầu tư sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá cả, mẫu mã và chất lượng trong năm 2011.

Hiệp hội Các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản toàn cầu, theo đó Việt Nam được xếp thứ 4 trong các thị trường mới nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong các thị trường mới nổi, Brazil đã chiếm ngôi vị số 1 của Trung Quốc. Trung Quốc xếp thứ hai, thay vị trí của Ấn Độ. Việt Nam không được xếp hạng năm ngoái, nhưng năm nay bất ngờ xếp thứ 4, đẩy Mexico xuống vị trí thứ 5.

Ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Capital, cho rằng kết quả này là do sự phát triển nhanh chóng tại thị trường bất động sản Việt Nam và các quy định mở cửa nhiều hơn nữa cho phép sự tham gia của đầu tư nước ngoài. "Trong bối cảnh đầu tư bất động sản toàn cầu hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã chứng minh được sự hấp dẫn hấp dẫn từ nhu cầu trong nước và khả năng phục hồi của nền kinh tế, được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa nhanh chóng và việc hình thành một lớp trung lưu mới. Mặc dù môi trường đầu tư vẫn đầy thử thách, nhưng thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn đang thu hút sự quan tâm từ các tổ chức đầu tư toàn cầu", ông Peter Ryder nói.

Lương Nhi

(Xuân Tân Mão, tháng 2/2011)